확정일자 우선순위 가이드: 전입신고·점유와 함께 봐야 하는 이유

확정일자는 강력하지만 단독으로 작동하지 않습니다. 실제 보호 범위는 전입신고, 점유, 선순위 권리와 함께 결정됩니다.

1. 확정일자가 해주는 일

임대차계약서에 공적 날짜를 부여해 배당 순위를 정할 때 기준점 역할을 합니다. 다만 이것만으로 점유와 전입을 대신하지는 않습니다.

2. 함께 갖춰야 할 요소

• 실제 점유
• 전입신고
• 정상적인 임대차계약서
• 보증금 지급 사실

3. 순위 판단법

1. 선순위 근저당 접수일을 확인합니다.
2. 내 전입과 확정일자 시점을 봅니다.
3. 시세 대비 보증금과 소액임차인 해당 여부를 계산합니다.

4. 자주 하는 오해

• 확정일자가 있으면 무조건 보증금 전액 보호
• 계약 당일만 빠르면 충분
• 집주인 설명만으로 선순위 위험을 커버 가능

5. 안전한 진행 순서

계약 전 권리 분석, 잔금 직전 재확인, 입주 즉시 전입과 확정일자, 필요 시 보험 가입까지 한 묶음으로 진행해야 합니다.