선순위 권리 분석 가이드: 보증금보다 먼저 가져가는 사람 찾는 법

안전한 전세계약의 핵심은 '내 앞에 누가 있는지'를 숫자로 보는 것입니다. 예쁘고 저렴한 방보다 선순위 구조가 먼저입니다.

1. 선순위에 포함되는 것

근저당, 압류, 가압류, 선순위 임차인의 보증금, 체납으로 인한 공매 리스크 등이 모두 포함됩니다.

2. 기본 계산 순서

1. 현재 시세를 보수적으로 잡습니다.
2. 등기부상 선순위 채권액을 더합니다.
3. 알려진 선순위 임차인 보증금과 체납 위험을 반영합니다.

3. 위험 판단 기준

• 선순위 총액과 내 보증금 합계가 시세에 근접
• 신축 빌라처럼 시세가 불명확
• 권리 변동이 최근에 많음

4. 계약서에서 보완할 점

• 선순위 권리 변동 시 해제권
• 허위 고지 손해배상
• 잔금 전 재확인 의무

5. 실무 결론

조금 비싸더라도 선순위 구조가 단순한 물건이 훨씬 안전합니다. 불확실한 저가 매물은 장기적으로 가장 비싼 선택이 될 수 있습니다.